LTV는 집값을 보고, DSR은 소득을 봅니다.
두 기준 중 하나만 통과한다고 대출액이 정해지는 것은 아닙니다. 담보가치 기준 한도, 소득 기준 한도, 금융회사 심사를 차례로 거쳐 실제 가능 금액이 결정됩니다.
담보가치를 기준으로 먼저 최대 범위를 봅니다.
기존 대출까지 합쳐 갚을 능력을 계산합니다.
신용도·만기·금리·상품 조건 등을 반영합니다.
LTV: 집값을 기준으로 보는 첫 번째 천장
LTV를 쉽게 계산하면 주택담보대출 금액을 인정된 담보가치로 나눈 비율입니다. 다만 감독규정상 산식에는 선순위채권과 임차보증금 등이 함께 반영될 수 있습니다. 담보가치가 5억원이고 다른 반영 금액 없이 LTV 70%를 가정하면 담보기준 상한은 3억5,000만원입니다. 이것이 승인 금액을 뜻하지는 않으며, DSR로 계산한 한도가 3억원이라면 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다.
DSR: 내 소득으로 빚을 갚을 수 있는지 보는 기준
DSR은 연간 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 연소득 6,000만원이고 한 해 갚아야 할 원금과 이자가 2,400만원이면 단순 계산한 DSR은 40%입니다. 기존 신용대출이나 자동차 할부 등 포함 여부가 결과에 영향을 줄 수 있어 ‘주담대만’ 계산해서는 안 됩니다.
실제 심사에서는 대출 종류별 상환액 산정 방식과 예외 규정을 적용합니다.
스트레스 DSR: 실제 이자가 아니라 계산용 금리
스트레스 DSR은 미래의 금리 상승 가능성을 반영하도록 DSR 산정 금리에 가산금리를 적용하는 제도입니다. 통장에서 스트레스 금리만큼 이자를 더 가져가는 것이 아닙니다. 다만 계산상 원리금 부담이 커져 같은 소득에서도 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
많이 헷갈리는 세 문장
- “LTV 70%면 집값의 70%를 무조건 빌린다.”
- 아니요. 담보 기준 상한일 뿐이며 DSR과 금융회사 심사 결과가 더 낮을 수 있습니다.
- “스트레스 금리는 내가 실제로 더 내는 이자다.”
- 아니요. 대출한도 계산에 사용하는 가상의 가산금리입니다.
- “언론에 검토 중이라고 나오면 이미 적용 중이다.”
- 아니요. 검토·발표·시행은 서로 다릅니다. 시행일과 공식 보도자료를 확인해야 합니다.
금융위원회 3단계 스트레스 DSR 운영 점검 ↗ · 금융위원회 DSR 보도설명자료 ↗ · 국가법령정보센터 은행업감독규정 ↗ · 2026년 8월 3일 확인. 구체적인 한도는 금융회사 심사와 최신 규정을 따릅니다.