분양권 전매제한 기간과 실거주 의무: 청약 대상·일정

긴 설명 전에, 이것만 보세요

아래 세 줄만 읽어도 이번 정책이 나와 관련 있는지 먼저 가늠할 수 있습니다.

이 제도, 정확히 무슨 뜻일까요?

핵심 변화를 봤으니 이제 기사에 나온 표현을 쉬운 말로 바꿔보겠습니다.

분양권은 아직 등기된 집이 아니라 ‘완공되면 입주할 수 있는 지위’입니다. 주택법 제64조는 투기 수요가 청약 시장을 휩쓸지 않도록 이 지위를 일정 기간 다른 사람에게 넘기는 행위(전매)를 금지합니다. 매매만이 아니라 증여처럼 권리가 넘어가는 행위 대부분이 전매에 해당하고, 상속은 예외입니다.

기간은 당첨자 발표일부터 계산하며 수도권인지, 규제지역이나 공공택지인지에 따라 6개월에서 수년까지 달라집니다. 2025년 10월 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 다시 지정되면서 해당 지역 새 분양의 전매제한도 함께 길어졌습니다. 분양가상한제가 적용된 주택이라면 전매제한과 별도로 일정 기간 실제 거주해야 하는 실거주 의무가 붙을 수 있습니다.

기사에서 자주 보이는 말도 풀어볼게요

전부 외울 필요는 없습니다. 내 상황과 관련된 말만 골라 읽으셔도 충분합니다.

그래서 예전과 지금은 이렇게 다릅니다

용어보다 중요한 건 실제 계약에서 달라지는 부분입니다. 이전 기준과 현재 기준을 나란히 놓아보겠습니다.

주택법에 따라 상시 적용 — 2025년 10월 규제지역 재지정으로 수도권 상당수 지역에서 강화 · 2025-10-15 국토교통부 발표 (상태: 시행 중)

실제 계약 상황에 대입해 볼게요

규정만 읽으면 감이 잘 오지 않으니, 한 사람이 계약을 앞둔 상황으로 바꿔보겠습니다.

2026년에 수도권 규제지역 아파트에 당첨된 C를 가정해 보겠습니다. C가 분양권을 팔 수 있는 시점은 당첨 단지의 입주자모집공고문이 기준입니다. 공고문에 전매제한 3년이 적혀 있다면 당첨자 발표일부터 3년간은 웃돈 없는 양도나 가족 간 증여(상속 제외)도 원칙적으로 전매에 해당해 금지됩니다. 전매제한이 끝났다고 자유로워지는 것도 아닙니다.

분양가상한제 적용 주택이라면 실거주 의무가 남아 있을 수 있는데, 2024년 주택법 개정으로 실거주를 시작해야 하는 시점을 최초 입주 가능일부터 3년 안까지 미룰 수 있게 됐을 뿐 의무 자체가 없어진 것은 아닙니다.

자금 사정이 어려워졌다는 이유만으로는 예외가 인정되지 않으며, 근무지 이전처럼 법령이 정한 사유로 세대원 전원이 이주하는 경우 등에 해당하는지 사업주체와 관할 지자체에 확인해야 합니다.

여기서부터는 내 입장만 골라 읽으세요

전부 읽을 필요는 없습니다. 세입자·집주인·매수인·매도인 가운데 지금 내 입장에 해당하는 줄부터 보세요.

전매제한 기간과 실거주 의무의 구체 내용은 단지와 지정 시점별로 다릅니다. 이 글은 제도 구조를 설명하며, 실제 판단은 당첨 단지의 입주자모집공고문과 사업주체·관할 지자체 확인이 기준입니다.

실제로 계약한다면 이 순서로 확인하세요

기사만 읽고 판단하지 말고, 주소와 계약일을 준비한 뒤 아래 순서대로 확인하면 빠뜨릴 가능성이 줄어듭니다.

• 1단계 — 입주자모집공고문에서 전매제한 기간, 실거주 의무 여부와 기간, 분양가상한제 적용 여부를 확인합니다.
• 2단계 — 당첨자 발표일을 기준으로 전매 가능 시점을 계산해 계약서·달력에 적어 둡니다.
• 3단계 — 사정이 생겨 처분이 필요하면 법령상 예외 사유(근무·취학·질병 등에 따른 세대원 전원 이주 등)에 해당하는지 사업주체와 지자체에 서면으로 확인합니다.
• 4단계 — 전매가 가능해진 뒤에는 분양권 양도세율(보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%)과 중개보수 등 비용까지 넣어 실수령액을 계산합니다.
• 5단계 — 분양권을 사는 입장이라면 매도인의 전매 가능 시점과 실거주 의무 승계 여부를 공고문과 사업주체를 통해 직접 확인합니다.
• 6단계 — 전매제한 기간 중의 ‘웃돈 없는 양도’, ‘전세 계약으로 위장’ 같은 제안은 매수인도 처벌 대상이 될 수 있으므로 거절합니다.

마지막으로, 이 부분은 자주 헷갈립니다

비슷해 보이는 상황도 조건 하나에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 아래 표현은 그대로 믿기 전에 한 번 더 확인하세요.

인터넷의 전매제한 기간표는 법령 개정과 규제지역 지정에 따라 계속 바뀌어 왔습니다. 몇 년 전 표가 아니라 당첨 단지의 모집공고문이 최종 기준입니다.

전매제한 종료와 실거주 의무는 별개입니다. 전매가 풀려도 실거주 의무가 남은 주택은 매도·임대 계획에 제약이 생깁니다.

웃돈을 받지 않아도 전매입니다. 무상 양도나 가족 간 증여(상속 제외)도 제한 기간에는 원칙적으로 금지됩니다.

불법 전매는 계약 무효에 더해 형사처벌과 장기간의 청약 자격 제한으로 이어질 수 있고, 사정을 알고 산 매수인도 불이익을 받을 수 있습니다.

‘실거주 의무 폐지 예정’ 같은 말은 여러 차례 논의로 끝났습니다. 현재 법령과 공고문 기준으로 판단해야 합니다.

더 확인하고 싶다면 공식 원문을 보세요

내 계약에 실제로 적용되는지 판단할 때는 아래 공식 자료와 관할 기관의 최신 답변이 최종 기준입니다.